7天美國房產考察記我們都看了些啥

2019-11-28 14:35:10 外投家霓虹站

醬醬也很高興的看到小伙伴們積極反饋,比如不少小伙伴就問到:

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別著急,本周醬醬會繼續分享美國考察之旅!

而這些問題的答案,也將會以實際的項目來舉例,詳細解答你們心中的疑問。希望能給各位小伙伴們帶來一個更加立體,客觀的視角。

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買MOB有啥好處?

01. 美元強勁

首先,熟悉外投家的小伙伴都知道,我們海外投資的目的在于——資產配置。也就是把自己手里的人民幣換成一部分其他外匯的投資品。

在資產配置為目標的大前提下,長期來看美元是非常強勁的貨幣,可以對沖一下人民幣貶值帶來的匯率損失。

目前在國內的渠道比較少,基本就是換成美元;美國股票基金相對來波動比較大,且美國的股市現在也處于歷史的高位,換句話說就是并不便宜了。

所以MOB作為一個美元投資品,比起單純換點美元和投證券市場來說是更加穩健的。行情好享受醫療房產相對較高的收益,遇到行情不好的時候,又能抗打抗跌。

02. 流動性好

外投家VIP合作的MOB本質是股權類的項目,比直接投資鋼筋水泥的不動產來說最大的優勢就是流動性好,也就是更容易變成錢。

它流動性到底怎么個好法呢?接待醬醬的運營方小伙伴就用教育金儲備做例子給醬醬上了生動的一課。

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大家都知道美國教育質量很高的,目前世界頂級名校基本都在美國。如果想給孩子將來去美國讀書,所以想提前投資美元資產。

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也許有人會說直接買美國房產么?以后孩子讀書直接有地方住啦!不住我還可以租了賣了給孩子交學費唄。這種有錢任性的行為,醬醬表示實名檸檬了!

但是仔細想想就會發現,它有很多不可控的因素。

萬一你孩子將來不去美國讀書了呢?萬一你買了紐約的公寓,孩子卻考上是洛杉磯的學校呢?

如果要租,那就要操心招租和收租的情況。一般能租的房子都是Condo(公寓),主要租給上班族。人不在美國的話,一般都是委托中介運營,那這就會產生服務費,如果沒租出去還空置了呢?這些因素都會影響租金收益。

如果要賣的話,即使不考慮繁瑣的手續和交易成本,還有個問題,那就是一下子幾百萬賣掉,而孩子第一年學費可能只交幾萬美元,剩下的錢去哪?還得找投資的渠道。

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比如目前留學美國本科一年的學費+生活支出費用大約在6萬美金左右,那么在孩子留學之前,每年陸續投資1到2個項目,每次投資兩三份。

這樣滾動分批投資下去,到孩子真正上學的時候,每個季度都可以拿到一筆錢來作為學費生活費的支出。

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等孩子四年本課讀完了,項目封閉期結束時,也可以陸續退出拿回本金,還能享受退出時房價上漲的額外收益,不用操心買房子的復雜手續和高昂成本。

退一步講,即使孩子將來不去美國念書,這樣一筆美元的教育金也會給他多一個人生的選擇項。

悄咪咪的說,即使畢業了暫時不用可以繼續投資,未來當孩子的創業基金或嫁妝基金,也是個不錯的選擇哦~

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在對MOB的進一步了解之后,接下來也跟隨醬醬的腳步來看看項目都在哪里。

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亞特蘭大——城市綠洲

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醬醬這次美國考察,最先來到了亞特蘭大,對于亞特蘭大的第一印象,最早來自于描寫南北戰爭的《亂世佳人》及1996年的那屆奧運會。

而這次實際來到亞特蘭大以后,覺得城市綠洲真的不是浪得虛名,到處都是綠意盎然,極其適合居住呢!

亞特蘭大是美國十大富豪集聚地,這里生活著眾多美國的千萬美元以上的大富豪。根據《財富》雜志(Fortune)的排名,亞特蘭大有15家500強公司總部,位居全美第三 。

亞特蘭大氣候宜人,經濟活躍。除此之外呢,人民也比較注重健康,雖然美國人普遍比較胖,但是亞特蘭大人卻普遍關心身體健康,喜歡找個家庭醫生做個定期體檢,約個專科醫生來個深度檢查,醫療消費的實力著實不弱。

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在當地居民較高的健康意識之下,亞特蘭大項目運營效率也很高,目前出租率達到了100%,且平均租賃期限為18年哦。

至于大家關心的醫療項目的收益,目前平均預估在7%~9%,此外還有退出項目的收益。(即賣出項目后的土地增值等收益)

PS:收益都是按照現有的財務信息來預測的,實際可能有差異。

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目前外投家在亞特蘭大推薦的兩個MOB項目都已經結束了募集。不過上次沒趕上的VIP小伙伴也別著急,這次也有考察新項目哦,接下來,請再跟著醬醬來到美國的另外一個城市達拉斯!

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達拉斯——經濟好、生活成本低

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在來之前,醬醬對這個城市唯一的認知就僅限于小時候看過幾場達拉斯小牛隊的比賽,可能是因為當時對陣姚明火箭隊的原因吧,此外也聽說過達拉斯所在的德克薩斯州有“大農村”的稱號。

而真實的達拉斯給醬醬的感覺是視野開闊,非常平坦。很少有高樹,大部分都是草地植被,相對亞特蘭大來說房屋也比較規整。

這里的房價相對于洛杉磯便宜,帶車庫的大別墅只要50w美金,這也導致達拉斯的高層建筑比較少,大部分都是2-3層,而德州的地非常廣闊,所以寧愿買地也不愿建更高的樓層,除非是市中心地帶。

還有一點不得不說的,達拉斯的烤肉也是很有特色的哦。

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別看外表“淳樸”但達拉斯其實是美國德州第三大城市,更是美國南部的醫療、教育和金融中心。

達拉斯有大城市的方便及繁榮,卻沒有大城市物價昂貴的通病。而且近年經濟增長率高, 就業機會多,一些大公司紛紛由外州進來,有來自40多個國家的200多 家跨國公司總部或者營銷部入駐達拉斯,20家世界 500 強名企的總部也在這里,占了大約加州數量的一半。

達拉斯還被福布斯評為了“2017年全美20大最值得地產投資的城市”榜首, 其房產價值指數一直處于上漲之中。根據美國國家房地產經紀協會報告的數據,2017年達拉斯第三季度房價同比上漲了8.5%,這個漲幅遠遠甩開了大部分的美國城市。

這次醬醬主要考察的是,位于達拉斯的“黃金三角區”的一個項目,達拉斯權貴人士都住在這里哦!附近有行政大樓,著名的鄉村俱樂部,兩大醫療機構比如醫療城、長老會醫院, 20 分鐘可到DFW機場。

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話說,看外觀真是很氣派有木有?那買買買嘛?

且慢!我們考察投資項目可不能當“外貌黨”。因為我們是非常有原則滴!

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在推薦之前會對項目本身,以及項目運營合作方進行認真細致的考察。考察的重點除了收益以外,項目運營公司的實力,規模,項目的出租率,還有他們的主營業務,因為這也都是有可能帶來風險的地方,所以項目還沒這么快推薦出來,大家請耐心等待評估結果哈。

達拉斯項目9樓空間實拍,目前已被幾位醫生預租

說了那么多優勢了,那肯定也有小伙伴關心缺點了吧?

沒錯,凡是不提投資風險一味強調收益的項目,都是耍流氓!因此,投資風險當然也會直言不諱的告訴大家。

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MOB投資品種的風險是什么?

01. 續約問題

大多數租戶的租賃合同都平均長達十年。這些租戶合同到期后一般來說都會續約,但是也會有不續約的情況。如果有沒談妥的情況,對租金分紅就會有影響。同時如果續約沒有成功,要快速招租,勢必招租廣告費就提高了,自然租金分紅也就減少了。

02. 意外災害

火災等情況的發生,這種情況極其少見,但不是沒有。合作方就告訴過醬醬一個例子,一個公寓樓遭遇雷擊發生了火災,8個單元受影響,需要維修。雖然維修等費用會有保險公司給出賠償,但是對租金分紅是有影響的。

03. 運營風險

比如說,項目運營方招租能力不力,或者客戶關系維護方面出問題,都會影響項目的穩定性,從而直接的導致收益分紅的降低。

04. 匯率風險

匯率是有波動性的,也是一把雙刃劍,可能你投資項目的時候,美元的勢頭強勁,等項目結束以后,假如美元貶值了,有可能對我們的投資產生負面影響。

其中小概率的事件比較多,在堅定長期投資理念的醬醬看來,都是能夠接受的范圍。但只要有概率,就是潛在影響因素。醬醬也一直認為,理性的投資者所必須要充分了解風險再做出決定。

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如何投資到MOB呢?

利弊都給大家介紹了,那么要如何才能投資MOB的項目吶?那當然是加入外投家的VIP啦。

MOB就是我們外投家合伙人項目的一部分,此外還有獨立購房和豐富的投資干貨哦!

每次有優秀的項目出來,都會第一時間在VIP群內推送,有興趣的小伙伴可以戳這里詳細了解哦~

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再次感謝大家聽醬醬絮絮叨叨說了那么多,也請包容醬醬的手機拍攝技術。

最后還是煽情地說一下我們外投家的初衷——星辰大海,我們想帶你們去看看!我們的目標是買遍全世界!

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