.粵港澳大灣區戰略下惠陽和大亞灣投資環境和區域分析+深度解讀

2019-11-28 14:27:09 惠州灣區樓市

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...做為粵港澳大灣區其中的惠州,全國十大宜居城市之一。近年樓市異常火爆,不限購,一萬出頭低洼價格加上臨深的卓越地理位置,惠陽區淡水街道和大亞灣國家級經濟開發區在惠州最受百姓歡迎。那就一起看看區別~

這個全國唯一不限購的環一線城市——惠陽,樓市價值到底有多高?還能不能買?要買怎么買?

今天我將會分四大部分給大家分享:

☉惠陽的城市位置和軌道交通

☉惠陽房地產市場的具體分析

☉惠陽房地產市場具體版塊分析

☉惠陽投資價值分析和最終結論

在具體剖析惠陽樓市之前,有兩個點我必須要先和大家達成共識,這對大家理解后面的分析會有很大幫助。

整體而言,從房產投資的角度

環深是四大環一線城市最有投資價值的

可能北京、上海聽了不同意,甚至很不爽(廣州不說話),我堂堂帝都和魔都怎么就比不過你一個彈丸小城深圳的影響力了?

沒錯,正因為其中很大一部分原因就是因為深圳是彈丸小城,才會造就了環深城市的更高投資價值。

☉深圳的面積是1997平方公里

☉北京的面積是1.64萬平方公里

☉上海是6340平方公里

很明顯,深圳的面積只有北京的1/8,上海的1/3。

也就是以一個正常的一線城市的來計算,深圳可管轄和輻射的面積不要說達成北京水準,哪怕是達成上海,甚至上海的2/3,也應該都要去到4000平方公里。

如果深圳這一刻變成4000平方公里,那么東莞的南部部分區域、惠陽大部分的區域都應該是躺在深圳懷里。

這些地方,你可理解為就相當于昌平之于北京、奉賢之于上海的意思。

作為全國最小的一線城市,它的資金、產業甚至購房人群不就更容易外流到周邊嗎?房價更容易輻射到周邊嗎?

正因為深圳小,那么環繞它周邊的城市價值才大,距離越近越大。

再加上環深片區本身也處于世界級灣區規劃——粵港澳大灣區之下,長遠的投資價值更加可見一斑。

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當然,我要明確一點,我這里指的是整體而言。

而燕郊對于北京、昆山對于上海,這個投資價值在環一線中還是很高的。

但是分別對四大環一線區域的整體打個總分,一定是環深圳最高分。

用一個很通俗的例子讓大家理解,如果蒙著我的眼睛,讓我對著環京、環滬和環深的區域地圖扔飛鏢,扔中哪就必須要買哪,我只敢扔環深。

此次環深直指惠陽,而不是整個惠州

惠州太泛,誰更靠近深圳誰就最有價值

大家很清楚,惠州是一個地級市,比惠陽要高一個行政級別,惠陽只是惠州的一個區。

因為環深而投資惠州,但不是投資惠州整個城市,僅僅只是惠陽,不包括惠州市中心在內的惠州其它地區。

非常明確,這一刻惠州整個城市最值得投資的不是惠州市中心,而是惠陽。

沒有其他原因,就是因為惠陽離深圳更近。這個價值分析邏輯,大家也許似曾相識。

因為和我分析海南大部分城市的價值是一樣的,不管是三亞還是陵水,文昌還是臨高,最有投資價值的地方一定不是他們各自的市中心,而是他們最靠海的區域和項目,誰越靠海誰價值就越大。

而對于惠州,誰越靠深圳誰就越有價值,管你誰是市中心。

當然,我要補充的一點的是:我這里分享的惠陽是包括大亞灣經濟開發區在內的。

雖然管轄上大亞灣已經在06年從惠陽獨立出去自成一區,但是物理空間上惠陽尤其是惠陽中心淡水與大亞灣是緊密相連,難割難舍。

在兩區交界處,就連當地人也未必分得清哪里是惠陽,哪里屬大亞灣。

達成這兩點共識,我們開始進入對惠陽的整體介紹和了解。

惠陽的城市位置和軌道交通

1.城市位置及區位優勢

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惠陽面積為1262平方米公里,比深圳還要小接近一倍。

正北區域與惠州內部的仲愷高新區和惠城區相連;東部區域和惠東縣相連,西北部地區與東莞清溪鎮直接相連;重點和關鍵是在西南部地區,上、中、下分別與深圳的龍崗區、坪山區、大鵬新區三個區直接接壤。

直線距離上,惠陽區政府離惠深交界處最近距離為5公里,與坪山區政府距離為14公里,與龍崗區政府距離22公里,與深圳核心區福田區區政府距離為50公里。

很明顯,惠州離深圳的核心區福田、南山不是最近,但是是緊挨深圳東:龍崗和坪山兩個區。

對于深圳的發展,大家更熟悉的是福田、南山甚至是前海新區,但是對于深圳的東部區估計都很陌生。

東部區是可以說是深圳最落后的區,但是因為深圳“東進策略“,徹底改變了深圳未來的發展格局。

東進策略若是后期不斷執行落地成功,發展起來的前景甚至可以比肩福田、南山,具體分析稍后我會和大家詳細講到。

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2.交通

(1)高鐵

惠陽境內高鐵——惠州南站,屬于廈深鐵路沿線站,北起廈門,途徑漳州、汕頭、惠州等,最終達到深圳北。

惠州南是離深圳最近的高鐵站,平均30分鐘時間可達到。

一天共計40多班次,平均20分鐘一班,20塊的票價。

如果你在高鐵附近住或者上班,幾乎可以當做地鐵一樣來使用。

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(2)高速

兩個相鄰城市的距離,一個重要的考核標準就是看高速的通達和便利。

而惠陽正在打造成田字形的高速路網,也就是有6條高速穿插其中分別是:博深高速、惠鹽高速、惠大高速、廣惠高速,惠莞高速、深汕高速。

惠陽區的中心離深圳東兩個區:龍崗和坪山,開車通勤時間在30-45分鐘內,這是屬于非常普遍的市內通勤時間。

離深圳核心區福田和南山,通勤時間在1-1個半小時內,對于一線城市,其實也能接受。

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(3)地鐵

惠陽的地鐵要分兩個層面和大家講解:一個是從深圳直接延伸過來的地鐵,一個是惠州市內地鐵。

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① 深圳延伸地鐵

14號線及延長線:由深圳中心區福田區的崗廈北作為起點站,連接龍崗新中心大運新城,坪山新區中心。

最后延伸到惠陽,連接惠陽的白云新城片區、惠陽南站片區,在惠陽境內設置有3個站點。

這條線是所有深圳延伸惠州的線中價值最高的,因為不僅是直達深圳核心區,福田的中心。

而且還連接了深圳東的兩個區的中心:龍崗新城的大運中心、坪山新城中心。

深圳段已經獲批并動工,預計2022年底竣工;而惠陽段已單獨交由惠州自己遞交審批報建,目前還在待批狀態。

16號及其延長線:由龍崗新中心大運出發,途徑坪山新區等深圳東部地區,最后延長到大亞灣區。在最新的規劃中,大亞灣區只有3個站點。

該線僅僅只是直達龍崗區,比起14號線直達福田中心,價值要小。

同時,和14號線惠州段一樣,也是在待條件成熟再次申請狀態。但是從惠州當地的內部部門了解到,惠州段的16號的不確定性要比14號線大。14號線再申請的條件比較成熟。

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② 惠州內部地鐵線

惠州地鐵1號線:貫穿整個惠州南北,從北部的惠城區,途經惠陽、最后到達大亞灣。

惠州內部地鐵線相比深圳地鐵惠陽延長線更不確定。所以,現在大家去惠陽看房,如果銷售和你說地鐵是已經明確的,那都是瞎扯。

的確,惠州政府明確了,但是不代表最終已經明確,因為還要過中央審批這一關。

惠陽整體位置上緊靠深圳,在通勤上有非常明顯的優勢,而且能夠受到深圳東進策略的輻射。

在地鐵延長線上就是一個明顯的體現,但是地鐵延長線當前狀態屬于:惠州規劃已定,中央審批結果未出的狀態。

但是按照城市的發展趨勢,我認為地鐵延長線獲批問題不大。

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惠陽房地產市場具體分析

1.庫存及去化周期

截止2018年3月,惠陽商品房庫存290.19萬平米,去化周期12個月,屬于供求相對正常的市場。

2.當前房價、過去兩年上升幅度、房價在粵港澳灣區的排名

截止2018年4月,惠陽房價為13331元/平,2016年4月為8820元/平,2年漲幅51%。

如果把惠陽的房價放在整個粵港澳大灣區9個城市進行排名對比,惠陽的房價排名第7,排在佛山、中山之后。

以環深的價值進行評估,我認為這是屬于一個相對價值洼地。

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3.惠陽購房人群比例

惠陽樓市成交客源占比中,深圳客高達80%,其次為本地客戶,其他珠三角地方東莞、廣州客戶占少量比例。

但是近1年內,珠三角外的全國其他地方的客戶、尤其是北方客戶的增加也比較明顯。

從整個人群比例和變化可以得出,惠陽樓市的最大投資價值就是靠近深圳,受到深圳客戶外溢的需求非常明顯。

同時,作為環深唯一不限購城市,已經很明顯的受到全國投資性資金的關注。

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4.購房政策

限購和貸款政策:惠陽當前暫不限購,外地人買房條件和當地人一樣,無需社保或稅單。首套首付不得低于30%,二套房首付不得低于40%。

一方面,在所有環深,乃至環京、環滬城市中,惠陽是絕無僅有的一個不限購城市。

但是,這種窗口期一定不會太久,很有可能在粵港澳大灣區規劃文件正式出來后,窗口或將關閉。所以,想要投資惠陽的一定要搶好這個時間窗口。

其次,二套還可以做到4成首付,這也是一個非常難得的高桿杠利用機會。但是,大家也要清楚一點,惠陽當前的貸款利息一般要上浮30%,甚至40%之多。

我的觀點是,只要一個地方的投資價值能夠大大高過利息成本,這個投資就做得過。而如果這個地方不值得投資,哪怕利息打折也不買。

房產投資簡單來說不就是一門生意嗎?利潤做得過就做,做不過就拉倒唄。這和去年,南京、海南的房子需要全款但是大家也搶著買是一個道理。

因為有利可圖,不要說利息上浮,全款都無所謂。

限售政策:自2017年4月8日起,惠陽開始實施限售政策,新購買商品住房,不管是一手還是二手,須取得不動產權證滿3年方可轉讓。對于市面上大部分期房,收樓需要2年,拿到房產證再需要2年,拿證后到有資格賣又需要3年,前后加起來需要7年。如果你是想投資炒短線,顯然沒有機會。

但是以價值投資做長期持有,那完全沒問題。

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整體來看,在整個粵港澳灣區之下,惠陽的樓市還處于一個相對價值洼地,靠近深圳這個超強輻射能力的城市,是它房價的最大支撐點。

現在全國的樓市局面是:有價值的地方你未必買的了,但惠陽偏偏就是一個非常難得的個例。

但是,按照當前房住不炒的基調,尤其是粵港澳大灣區規劃即將到來之時,窗口期一定不會太久。

惠陽具體版塊分析

惠陽不大,但是我認為最具投資價值的就只有以下3大板塊。

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1.白云新城板塊

這個板塊是當前惠陽區最重點打造的區域,處于整個惠陽的西南側,緊挨深圳。

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首先,雖然叫新城,但是實際上這個區域并沒有偏離惠陽原本的主城區,與主城區還是緊密相連在一起。

其次,這個板塊緊挨深圳坪山區,可以說和深圳只是一路之隔,而且也是深圳地鐵14號延長線進入惠州的首站點。

即使做一個最壞的打算,哪怕地鐵14號惠州段不開通,但是這個片區離深圳的地鐵14號線的沙田站,在2-5公里距離之間,一樣可以享受深圳地鐵的便利。

最后因為板塊的優勢,這個片區聚集了非常多的開發商,不管是全國性知名的,還是當地地頭蛇。

包括:碧桂園、保利、恒大、萬城、九州等。有這么多開發商進駐,這個板塊才會被炒熱。同時,因為樓盤多,未來入住的人口就多,政府就會投入與之對應的商業配套和基礎設施。當然,在整個片區規劃中已經有體現。

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整個板塊均價:1.3-1.5萬/㎡,基本以毛坯交付為主,部分開發商有雙合同即含普通裝修。

這里有一個重要點要和大家聊的是,因為惠陽從去年年初開始實行限價,一個樓盤的本期開盤價不能高過上一期開盤價或周邊樓盤均價,有樓盤嘗試做突破,后面還被封盤了一段時間。

所以,現在整個板塊所呈現的特點是大家價格相差無幾,而且和去年的成交價幾乎沒多大變化。也就是說實際上從去年限價開始,這個片區的價格就沒有上漲過。

那么很明顯,這個片區的價格實際上是被人為限價給摁住。從這個角度來看,限價始終會放開,買到就是賺到。

2.惠州南站板塊

很明顯,這個板塊就是被惠州南站所輻射的板塊。

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一方面,因為這里靠近惠州南站高鐵,前面介紹交通的時候和大家說過,惠州南站到深圳北站的高鐵不僅班次多,而且時間快,票價便宜,簡直可以當成地鐵來用。

同時,這里也是深圳地鐵14號延長線進入惠州的終點站,也就是這里將會是高鐵站和地鐵站雙站結合,交通價值巨大。

但是,這個板塊當前在售樓盤并不多。而且整體離高鐵站并不近,離的遠的,價格在1.2萬左右。

離得相對近的一個樓盤,價格已經去到1.8-1.9萬/㎡,而且是到了尾貨狀態。

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而真正離高鐵站最近的地方,現在整個還是一片待拆遷的村莊、農田,聽說碧桂園已經安排在向當地人統一征收土地了,但是等真正征收完畢開始動工建設,就不知道是猴年馬月了。

3.大亞灣西區板塊

大亞灣西區板塊,是惠陽板塊中的另一熱點板塊,作為惠州重點打造經濟開發區,已經在06年從惠陽獨立出去。大亞灣是惠陽板塊難得的擁有產業和旅居雙重價值疊加的板塊。

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產業重點以汽車電子、化工、煉油為主導。在旅居價值上,一個是因為處于亞熱帶,同時也是廣東的優良濱海度假地。

最重要還是因為靠近深圳,作為深圳這么大這么強勁的一個的旅居市場,大亞灣可以說是成了深圳的后花園,節假日短途旅居尤其明顯。

同時,近兩年也開始成為部分北方人旅居投資的選擇。

當然,因為大亞灣的西邊區域有煉油、石化產業的緣故,大亞灣的水質和空氣并不是特別好。

而最關鍵的是該片區整體交通規劃要比白云新城差,有深圳地鐵16號線延長線的規劃,這個規劃和深圳地鐵14號延長線一樣都是未獲中央最終批準。

但是在深圳到惠陽的地鐵延長線中,只有14號線是深圳主動提出延伸規劃,而對于16號線更多是惠州市政府主動提出的規劃。

在靠譜程度上, 14號線不管是在兩地政府推進上,還是規劃的明確上,這條線會更靠譜,16號延長線的不確定性更大。

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板塊均價:均價在12000-14000元/㎡

結合貨量和價值,三大版塊的投資價值排序應該是:

白云新城板塊>大亞灣板塊>惠州南站板塊

惠陽的投資價值分析和結論

1.必須先站在5.6萬平方公里的大灣區之上來看惠陽樓市價值

當下,城市群發展效應日益明顯。

投資一個城市,除了看這個城市本身,還要看他所處的城市群,這個城市群在全國的價值地位,而這個城市又處在這個城市群中是怎樣的分工和地位。

以這個邏輯,分析惠陽的樓市價值,首先看的都不是它靠深圳,而是這一刻處在整個粵港澳大灣區的價值。

一個國家要參與到全球競爭,建設世界級的城市群是必經之路。

當前世界上最成功的3個世界級灣區:美國的紐約灣區、舊金山灣區和日本的東京灣區。

而粵港灣大灣區,是當前中國最有希望能夠比肩,甚至超越前面3大灣區的區域。

整個灣區是9+2的城市格局,9是指廣東省內9個城市,包括廣州和深圳,2是指香港和澳門,一個城市群就涵括了中國3個一線城市,這在世界上也是絕無僅有。

土地面積達5.6萬平方公里,長住人口大約6800萬,均居世界四個大灣區的首位。

面積不足1%,人口數量不足全國總人口的5%,但卻創造了全國GDP13%的奇跡。

如何更通俗的理解粵港灣灣區的價值和高度呢?

這么說吧,自由貿易港和雄安新區也許會失敗,因為這是改革和嘗試;而粵港澳大灣區是勢在必行,因為這是中國經濟增長的一個超核,2017年整個灣區貢獻GDP達到10萬億人民幣。

背負著全國最大的經濟發展重任,難道不是只許成功不許失敗嗎?

廣東省省長馬興瑞在今年的博鰲論壇中提到,到2050年灣區人口將要增長到1.4億,相比現在要直接翻一番。從房地產投資角度,未來30年有7000萬人口流入,這難道還不是房價長期上漲的最好支撐嗎?

做投資賺錢,不是拼勤奮,而是抓趨勢。

風口上,豬都會飛;趨勢上,傻瓜都能賺錢。惠陽作為大灣區中的一員,必然能夠受到大勢的帶動,長遠的價值必將比非灣區三四線城市,甚至是弱二線城市還要高。

至于灣區規劃和惠陽的定位和分工,等即將公布的灣區規劃吧。

2.惠陽最核心的投資價值:毗鄰深圳且有地鐵直達規劃

不管是從人口數量、還是經濟體量,惠陽充其量就是一個四線城市(畢竟只是惠州一個區)。但是有些三四線城市天生命好,就像皇帝身邊的太監,靠近權力和財富,總會得到很多好處,例如得到一線城市的產業轉移、人口外溢和資金流入。

而恰好,惠陽毗鄰的卻是一個獨特的一線城市——深圳。

為何獨特?前面也說了,四個一線城市中,深圳面積最小,導致它的輻射能力也是最強。

作為中國的科技金融和互聯網創新中心,其財富創造的能力是中國其他普通城市的上百倍,民間資本和民營企業也是最為活躍。

一批高科技和互聯網企業都誕生于此,騰訊、華為、比亞迪、大疆無人機等等不勝枚舉。這些公司代表的不僅是現在,更是代表未來。

毫不夸張的說,深圳是當前中國經濟發展模式最健康的城市。

而惠陽不僅毗鄰深圳,與深圳還有地鐵直連的規劃。

哪怕這一刻地鐵還處于待批階段,但是大家可以想一想,作為一個面積最小,輻射能力最強的一線城市深圳,它兼并不了你惠陽就算了,難道要把地鐵延伸到你這里都很難嗎?

只是時間罷了,趨勢是不可逆的。

換個角度,如果地鐵已經獲批甚至已經通了,還輪到你去投資嗎?這一刻,地鐵沒獲批或開通,對投資它或許還是個好事、機會。

任何投資都不可能建立在百分百的確定性上,百分百確定性的東西收益一定低,我們只能在不確定性上找確定性。

就像海南,沒有自由貿易港,也一樣值得投資。而惠陽哪怕不通地鐵,也照樣有投資價值。

3.深圳高房價和東進策略之下,惠陽吸引不只是投資客,剛需客一定是未來主流

從惠陽成交數據中,我們得到的結論:80%都是深圳客戶,而且當前大部分都是以投資為主。這會不會有泡沫?我們還是先說回深圳。

深圳城市發展歷史,有一個非常明顯的規律,每十年城市的中心要發生一次轉移: 第一個十年在羅湖,第二個十年在福田,第三個十年中心已到了南山。

伴隨過去三十多年的超常規發展,深圳中西部土地和資源已經消耗非常大,發展已遠遠超過土地資源的承載力,大家要清楚2017年深圳沒有拍出一宗住宅用地。

而深圳發展往西、再往西,還能繼續往西發展嗎?

停,再去就掉大海了。而往北呢,那是嶺北山脈。

所以,深圳市政府把目光瞄準了深圳東,在2016年提出了“東進戰略”。

大家可以直接從一組數字上來了解“東進策略”的虛實,東進戰略計劃總投資達 1.4萬億元,完成項目342個!

而當前深圳發展最熱點前海呢? 3898億投資規劃。

而且在“十三五”期間,也就是2016-2020東進戰略就要計劃投資5600億元,接近總投資額的一半。

很明顯,不僅有大額資金支撐,還要求你必須加快落地建設!

而惠陽緊挨著的就是東進策略最核心的兩個區:龍崗和坪山。

大家可以看看深圳4月份的房價地圖,不說離得遠的南山和福田10萬以上的價格,離惠陽最近龍崗區的均價都已經到5萬/㎡。

而在東進策略大手筆投入,產業遷移中,人口自然就會往這兩個區轉移,但是面對深圳當前的房價,哪怕是5萬/㎡的龍崗,難道誰都買得起嗎?

再加上,惠陽和龍崗、坪山這兩地的中心本身只有30分鐘左右的通勤時間,如果后期再通地鐵呢?

完全可以實現家在惠陽,人在龍崗、坪山上班的情況,而這類人群不就是赤裸裸的剛需嗎?

你還以為這幫投資惠陽的深圳人都是人傻錢多,擔心他們無人接手,我只能說你又大錯特錯。

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是的,一切都感覺那么美好。但越是最美好的時候,我就越感覺危機要來臨。這個危機不是惠陽樓市要崩盤,而是惠陽樓市要限購。

4.灣區規劃即將出臺,外地人投資惠陽窗口或將關閉,要上車的抓緊

前段時間,留意灣區樓市政策的朋友一定都清楚,一個叫做“深莞惠試驗區”的政策刷了屏。

政策的意圖就是要推動在東莞、惠州鄰近深圳地區劃出一定的區域,建設區域協同發展試驗區,具體做法大家可以去了解已經發展得如火如荼的深汕特別合作區。

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而從這個時候開始,粵港澳大灣區規劃即將出臺的消息也在瘋傳,一系列媒體都對這個世界級灣區規劃提前做宣傳預熱和猜測解讀。

而最火的莫過于一條新聞,廣東緊急通知:要求大灣區9市提供萬科、恒大用地情況。

我認為這就是為接下來粵港澳灣區規劃出臺前,對樓市的提前摸查,以更好的做到樓市的精細調控、因城施策。

放眼當下的國家規劃三大熱門:千年大計雄安是直接禁止買賣,百年標桿的海南是全面限購,而世界級灣區規劃下的9個城市,難道能“獨善其身”嗎?

能上車的趕緊上車!但是你也一定要明白,投資惠陽是長期投資

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